Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes. En la Comunidad Valenciana existen particularidades legales y fiscales que conviene conocer antes de firmar. Esta guía reúne todo lo que debes revisar para comprar una casa de segunda mano o una vivienda de obra nueva con seguridad y sin sorpresas.
Qué debes revisar antes de comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana
Antes de entrar en diferencias entre obra nueva y segunda mano, hay comprobaciones comunes que siempre debes hacer.
Comprueba quién es el propietario real mediante una Nota Simple del Registro de la Propiedad. Este documento confirma titularidad, cargas, hipotecas o embargos vigentes. Esto debes hacerlo antes incluso de firmar una reserva o arras.
Verifica que la vivienda tiene uso residencial en Catastro y que los metros coinciden con la realidad. Las discrepancias pueden generar problemas fiscales y registrales.
Exige el Certificado de Eficiencia Energética. Es obligatorio para vender y debe entregarse al comprador antes de la firma. El notario te lo exigirá .
Calcula el presupuesto real. Al precio de compra debes sumar impuestos, notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación. Suele ser un 3 por cien más.
Asegúrate de que puedes dar de alta los suministros. En la Comunidad Valenciana esto depende de la situación de habitabilidad del inmueble. Pide cédula de habitabilidad .
Checklist para comprar una vivienda de segunda mano
– Documentación legal imprescindible
– Solicita la Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad. Comprueba que el vendedor es el titular y que la vivienda está libre de cargas.
– Exige la declaración responsable de segunda ocupación si la vivienda tiene más de diez años. En la Comunidad Valenciana sustituye a la cédula de habitabilidad y es necesaria para contratar agua y luz.
– Revisa el Certificado de Eficiencia Energética vigente.
– Pide un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que la vivienda está al día de pagos.
– Comprueba que las reformas realizadas cuentan con licencia municipal.
Revisión técnica de la vivienda
Inspecciona el estado general. Humedades, grietas, carpinterías, suelos y aislamiento.
Revisa las instalaciones eléctricas, de fontanería y gas. En viviendas antiguas es recomendable un informe técnico.
Comprueba si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios si tiene más de cincuenta años. Un informe desfavorable puede implicar derramas importantes.
Aspectos económicos y fiscales para la compra de una vivienda
– En segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10 por ciento, con reducciones para jóvenes, familias numerosas y vivienda habitual protegida.
– No se paga IVA.
– Los gastos de notaría y registro y gestoría dependen del precio, pero suelen situarse al rededor de un 3 por cien.
– Si solicitas hipoteca, el banco exigirá tasación. Y esto conlleva otros gastos ( Ajd) Actos jurídicos documentados. Dependerá de si es vivienda habitual de persona física o sociedad .
– Existen avales públicos como el aval del IVF o el aval estatal para jóvenes que pueden ayudarte a financiar hasta el noventa o noventa y cinco por ciento.
Contrato y firma para comprar una vivienda
– Firma un contrato de arras claro, con plazos y penalizaciones definidos. Y siempre con la nota simple encima de la mesa para ver que no tiene embargos y quién es el titular en ese momento las notas simples tienen validez de 24 horas con lo que en forma de compraventa la volverán a solicitar la notaría,
– Asegura la fecha de entrega de llaves y el reparto de gastos como IBI y comunidad.
– Tras la firma, inscribe la vivienda en el Registro y cambia la titularidad de suministros.
Checklist para comprar una vivienda de obra nueva
Documentación obligatoria de obra nueva
– Verifica que el promotor es propietario del solar y está correctamente inscrito.
– Exige la Licencia de Primera Ocupación. Sin ella no se pueden contratar suministros ni inscribir la vivienda.
– Comprueba que existe certificado final de obra y certificado energético.
– Solicita copia del seguro decenal, obligatorio para daños estructurales durante diez años.
– Revisa la memoria de calidades y los planos aprobados.
– Revisión técnica en la entrega
– Visita la vivienda antes de firmar. Revisa acabados, instalaciones y zonas comunes.
– Anota cualquier defecto en el acta de entrega para que el promotor lo repare.
– Comprueba que la vivienda coincide con lo contratado en superficie y distribución.
Impuestos y gastos de la compra de obra nueva
– En obra nueva se paga IVA del 10 por ciento sobre el precio.
– Además, se paga Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunidad Valenciana se sitúa en torno al uno y medio por ciento.
– Los gastos de notaría y registro también se aplican.
– La hipoteca suele firmarse una vez finalizada la obra.
Garantías y plazos compra de obra nueva
– La ley establece un año de garantía para acabados, tres años para defectos de habitabilidad y diez años para estructura.
– Guarda toda la documentación de entrega para futuras reclamaciones.
Trámites posteriores a la compra de obra nueva
– Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad.
– Comprueba la actualización en Catastro.
– Da de alta suministros y notifica el cambio de titular en el ayuntamiento para el IBI.
– Comunica la compra a la comunidad de propietarios.
Comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana exige revisar más que el precio. La documentación, los impuestos y la habitabilidad son claves para evitar problemas posteriores. Contar con una checklist clara te permite tomar decisiones con criterio y comprar con tranquilidad, tanto si eliges una vivienda de segunda mano como si apuestas por obra nueva. Si quieres que te ayudemos, no dudes en contactar.
Bibliografía
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
https://www.mitma.gob.es/vivienda
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
Certificado de Eficiencia Energética. IDAE
https://www.idae.es/tecnologias/edificacion/certificacion-energetica-de-edificios
Registro de la Propiedad. Colegio de Registradores de España
https://www.registradores.org
Solicitud de Nota Simple
https://sede.registradores.org
Catastro. Ministerio de Hacienda
https://www.sedecatastro.gob.es
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Comunidad Valenciana
https://atv.gva.es/es/tributos/itp-y-ajd
Tipos impositivos ITP y AJD Comunidad Valenciana
https://atv.gva.es/es/itp-y-ajd-tipos
Habitabilidad y segunda ocupación Comunidad Valenciana
https://habitatge.gva.es/es/web/vivienda-y-calidad-en-la-edificacion/habitabilidad
Licencia de Primera Ocupación Comunidad Valenciana
https://habitatge.gva.es/es/web/vivienda-y-calidad-en-la-edificacion/licencia-de-ocupacion
Inspección Técnica de Edificios Comunidad Valenciana
https://habitatge.gva.es/es/web/vivienda-y-calidad-en-la-edificacion/ite
Aval vivienda Generalitat Valenciana. IVF
https://www.ivf.gva.es/es/financiacion/avales-vivienda
Aval estatal vivienda jóvenes. ICO
https://www.ico.es/avales-vivienda
Agencia Tributaria. IVA vivienda
https://sede.agenciatributaria.gob.es
Consejo General del Notariado
https://www.notariado.org
Guía compra vivienda obra nueva y segunda mano. OCU
https://www.ocu.org/vivienda-y-energia/comprar-vender-casa/guia/guia-compra-vivienda
